Usucapió: adquisició després de posseir com a propietari

La usucapió és una manera d'adquirir domini sobre béns immobles, que requereix la possessió contínua, pública, pacífica i ininterrompuda durant un temps determinat per la llei.

Un grup de propietaris d'habitatges i la comunitat de propietaris van demandar altres propietaris per reclamar  la propietat i possessió de tres trasters i una terrassa que estaven en disputa després de la venda d'un habitatge i trasters per part del promotor.

Els tribunals els van donar la raó, van anul·lar els contractes, i van condemnar els demandats a lliurar la possessió d'aquests magatzems als demandants i la terrassa a la comunitat, desestimant els seus arguments pel que fa al fet que la possessió havia estat en concepte de propietari de l'habitatge i els trasters i reclamant usucapió.

Després decideixen recórrer al Tribunal Suprem (TS), entenent la infracció de la normativa reguladora de la usucapió ordinària i la definició i modificació dels elements comuns en una propietat horitzontal, de manera que pot existir la possibilitat d'atribuir caràcter privatiu a elements que originàriament no el tenen.

Els demandats argumenten que van adquirir l'habitatge de bona fe i que eren propietaris d'aquest habitatge i dels trasters associats des de l'any 1992 i la resta de copropietaris van reconèixer la desafectació de la planta en qüestió com a comunitària i van ajustar la seva quota de participació sense modificar formalment el títol constitutiu, per la qual cosa tenien l'esmentat títol just per a la transmissió i en la usucapió com a mitjà per corregir qualsevol discrepància en la correspondència registral.

Els demandants argumenten que la reclamació es refereix a la planta comunitària i als trasters, propietat dels seus legítims propietaris segons els seus documents públics, i que la terrassa és comunitària en l'excedent no ocupat pels trasters. Tampoc és vàlida la compravenda per no estar d'acord amb la llei i no estar inscrita en el títol constitutiu de propietat horitzontal, que no hi ha hagut desafecció dels elements comuns i que s'ha produït una ocupació aprofitant la situació dels habitatges ocupats només en els mesos d'estiu i que els habitatges s'hagin venut de nou, desconeixent els nous propietaris l'ocupació il·legal.

El TS centra la qüestió en l'existència d'un títol vàlid per a la usucapió ordinària de la propietat d'un habitatge i alguns trasters; assenyalant que el “títol just” fa referència, malgrat algun defecte originari com la manca de poder de disposició, que és substancialment adequat per transmetre el domini, normalment curant la manca de propietat en la transmissió. És a dir, la nul·litat del contracte de compravenda amb el constructor no exclou la possibilitat d'usucapió.

Aquí, la planta en disputa, encara que definida com a comuna en l'escriptura original, es pot considerar susceptible de propietat privada pel fet que no és un element comú essencial, ja que hi ha una altra terrassa d'ús comunitari.

La comunitat de propietaris avala amb els seus actes la posició que aquests trasters no van ser lliurats als adquirents inicials, acceptant la propietat per usucapió de l'habitatge i els trasters d'aquells que van exercir la possessió pacífica i continuada durant molts anys.